calcul de la plus value immobilière

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Article publié le: 21/05/2013
Catégorie : nouvelles lois

Calcul de la plus-value immobilière

La plus-value brute est égale à la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition (ou la valeur vénale, base de calcul des droits, quand il s’agit d’une acquisition à titre gratuit).

Le prix de cession est réduit, sur justificatifs, de la TVA et de certains frais payés par le vendeur (frais d’intermédiaire, indemnités d’éviction, etc.).

Le prix d’acquisition ne tient pas compte de l’érosion monétaire mais il est majoré d’un certain nombre de frais et dépenses.

  • Les charges et indemnités payées au précédent propriétaire.
  • Les frais et droits acquittés par le bénéficiaire de la donation ou de la succession quand le bien a été acquis à titre gratuit. Exemple : M. Martin recueille un logement qui vaut 1 000 et paie 50 de droits de succession, honoraires, frais divers. Son prix d’acquisition est de 1 050.
  • Les frais et droits payés lors de l’acquisition à titre onéreux (droits d’enregistrement, TVA, émoluments du notaire, etc.). Ils peuvent être retenus pour leur montant réel ou évalués forfaitairement à 7,5% du prix.
  • Les frais de voirie, réseau et distribution.
  • Le prix des travaux de construction, reconstruction, agrandissement, rénovation ou amélioration à condition qu’ils n’aient pas déjà été pris en compte pour le calcul de l’impôt sur le revenu. Ces travaux sont retenus pour leur montant réel. Ils doivent obligatoirement avoir été effectués par une entreprise, les travaux réalisés par le propriétaire ne pouvant plus être pris en compte.

Précision importante : quand la vente est réalisée plus de cinq ans après l’achat, le cédant qui ne peut justifier la réalité ou le montant des travaux peut pratiquer une majoration égale à 15% du prix d’achat.

Durée de détention

 

La plus-value est réduite de 10% par année de détention au-delà de la cinquième. Elle est donc exonérée au bout de quinze ans de détention. Mais cet abattement par année de détention est modifié pour les cessions réalisées après le 1er février 2012.

Pour les cessions constatées par acte authentique postérieur au 1er février 2012, l’abattement est égal à :

  • 2 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième
  • 4 % pour chaque année de détention au-delà de la dix-septième
  • 8 % pour chaque année de détention au-delà de la vingt-quatrième

Ce qui aboutit donc à une exonération au bout de 30 ans (contre 15 ans dans le précédent dispositif).

La surtaxe sur les plus-values

 

A compter du 1er janvier 2013, une nouvelle taxe s’applique aux plus-values immobilières supérieures à 50 000 €. Le taux de cette taxe est progressif suivant le montant imposable de la plus-value, déduction faite des différents abattements. Le barème est le suivant (PV = plus-value imposable).

  • De 50 001 à 60 000 : 2% PV – [(60 000 – PV) x 5%]
  • De 60 001 à 100 000 : 2% PV
  • De 101 001 à 110 000 : 3% PV – [(110 000 – PV) x 10%]
  • De 110 001 à 150 000 : 3% PV
  • De 150 001 à 160 000 : 4% PV – [(160 000 – PV) x 15%]
  • De 160 001 à 200 000 : 4% PV
  • De 200 001 à 210 000 : 5% PV – [(210 000 – PV) x 20%]
  • De 210 001 à 250 000 : 5% PV
  • De 250 001 à 260 000 : 6% PV – [(260 000 – PV) x 25%]
  • Au-delà de 260 001 : 6% PV

 

Exemple pour une plus-value imposable de 208 000. La surtaxe sera égale à 10 000.

Précision importante : cette surtaxe ne s’applique pas aux cessions de terrains à bâtir.

Montant et paiement de l’impôt

 

La plus-value est soumise à un prélèvement forfaitaire au taux de 19% +prélèvements sociaux.

L’impôt est payé au moment du transfert de propriété, le calcul, les formalités et le paiement étant généralement du ressort du notaire. 

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